中国投资助推瓜达尔港地产热潮 地价4年涨15倍

2017-04-14 14:41:00 微信公众号:第一资讯 分享
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美丽的瓜达尔港

3月21日,天津投资商谷松涛和几位巴基斯坦地产商坐在瓜达尔港PC酒店的大堂里聊天,茶几上摊着一张瓜港地图。谷松涛在朋友圈中写道:“瓜达尔就如同上世纪90年代初的深圳,全巴基斯坦的地产商云集于此,兴致勃勃地买地。或许20年后,许多巴基斯坦地产大亨都会回忆起2017年在PC酒店谈笑间跑马圈地的往事。”

位于巴基斯坦南端的瓜达尔港,距离全球石油供应的主要通道霍尔木兹海峡仅400公里。2013年,经过几番周折,瓜达尔港运营权交由中国海外港口控股有限公司(中国港控)。在中国政府规划中,瓜达尔港及自由区项目是“一带一路”及中巴经济走廊的旗舰项目。而巴基斯坦总理谢里夫提出,把瓜达尔建设成智慧型港口城市,使之成为巴基斯坦参与全球经济的窗口和起点。高官密集考察,项目陆续开工,概念不断叠加,让这个小渔村成为炙手可热的投资乐园。

谷松涛此次来巴是谋划在瓜达尔自由区投资一个自行车组装厂,看到瓜港地产的火爆,他和巴基斯坦友人合伙迅速拿了三块地,“一块是工业用地,打算切割成小块卖作工厂或货舱,另外两块距离港口四五十公里,为住宅用地。”谷松涛说:““昨天看了一个地块,大概13万坪,4000万到5000万人民币。而2月初来的时候,同样的地块,2000万到3000万人民币。一个月之内,就在巴基斯坦总理来访的前后翻了一番。”

宜居宜业的投资热土

砍柴人

在中国资本大举进入之前,瓜达尔港并不宜居,更不宜业。在其不到20万的人口中,有7成以上靠打渔为生,而剩下的人中,为数不少者从事一项古老的职业——砍柴。由于不通煤气,很多家庭做饭要靠从森林里扛来的木柴。

此外,2014年记者第一次探访瓜港时,在五星级的PC酒店,40多度的高温下空调时常因断电而停转,餐厅的茶则是咸的。

要有路,要有水,要有电……自2013年以来,瓜港的变化就像《圣经》创世纪篇章中的故事,从无到有,沧海桑田。接手瓜达尔港后,中国港控逐步修复了供电、供水、港机、堆场、仓库及监控系统,开通了开往中国、非洲及中东的固定航线。

海上远望瓜达尔码头

25公顷的瓜达尔自由区起步区完成设计、规划、征地拆迁、融资、招商等工作,施工建设全面展开。

建设中的瓜达尔自由区起步区

占地近二万平米,集银行、商店、办公、居住、生产及休闲于一体的小型社区建设完成,为自由区建设提供了可靠的后方基地。

两万平米小型社区

记者此次便住在这个小区里,洗澡水非常冲,尝过后没有味道。瓜达尔港自由区有限公司副总经理胡耀宗介绍,目前自由区起步区、港区和生活区均已实现24小时不断电,“给投资商的水电,都是按照巴基斯坦市场价。由于经常停电,很多时候是我们自己发电,前期敢做决策敢来投资的都不容易,这多出的成本由我们企业承担,等它成长起来后我们再重新协商价格。”

道路方面,目前马克兰沿海高速公路,M8、N85、N10等干线公路均已连通瓜港,可辐射巴基斯坦整个内陆地区。此外,为创造良好的外部环境,在建和将建的重要基础设施项目包括东湾快速路项目、新国际机场项目、30万千瓦发电厂、日产量500万加仑海水淡化厂等。

中国投资助推地产热潮

中国港控计划发展部巴基斯坦籍经理尤素福介绍,2013年,也就是瓜港运营权移交中方那年,当地1000平方码(约合836平方米)土地的价格大约50万卢比,而现在同样地块叫价750万卢比(约合49万元),涨了15倍。

瓜达尔房地产广告

巴基斯坦《黎明报》报道,在耐心持有12年后,巴房地产巨头拉菲集团去年通过出售其在瓜达尔的土地,获得10倍利润。该集团首席执行官谢赫里亚尔·拉菲说:“我们预测到中国需要一条通往阿拉伯海的通道,而今天,所有的通道都汇聚到瓜达尔。”

房地产经纪阿迪尔2015年将公司从东部的拉合尔迁到瓜达尔,他说,很多地产商打算增持这里的土地,“瓜达尔打着‘中国制造’的标签,任何人都想收一块。”巴最大的房地产数据库Zameen显示,2014年至2016年间关于瓜达尔的房地产搜索量增长了14倍。该公司首席执行官阿里汉说:“就像一场淘金热,任何对房地产感兴趣的人,无论是投资者还是开发商,都关注着瓜达尔。”巴房地产网上交易平台Lamudi总经理阿沙德称,瓜达尔地价平均上涨了2到4倍,目前还在以“周”为单位攀升。为跟上市场脚步,瓜达尔的管理者正在努力进行土地管理和记录的数据化。瓜达尔发展局官员马吉德说:“我们正以最快速度升级系统。”瓜达尔政府预计,未来20年,该地区人口将从18.5万上涨至200万。

巴应用经济研究中心估计,中巴经济走廊将在巴基斯坦创造70万个就业机会。随着项目的陆续上马,不止瓜达尔,走廊沿线各地的不动产都因中方570亿美元的巨额投资而受益。Landmark百货连锁集团巴基斯坦分公司负责人阿里布特说:“中巴经济走廊作为游戏规则的改变者,对巴基斯坦房地产业的推动是前所未有的。很多投资者已经买了地建了房,打算提供给来此常驻的外国投资者。我们很高兴看到有如此巨量的投资进入巴基斯坦,我们也努力使房地产业成为此次黄金机遇期中最受益的领域。同时,我们希望政府加快电力、排水等配套设施建设,推动房地产项目更好更快的发展。”

开发别墅带公寓群

从地图上看,瓜达尔港像个船锚。

3月23日晚,中国港控提前向巴军方申请,保护记者们前往瓜港西南端锚尖的位置看日落。印象最深的是,山顶一处极佳的观赏点被一户巴基斯坦家庭铺上塑料布,摆上椅子,一家人边看落日边嚼沙拉。一位曾常驻美国10年的老记说,这地儿要放在美国,肯定挤爆了。

瓜达尔港落日

在船锚颈部东侧,也就是瓜港自由区北区,有一片被两山环抱的沙滩。我们车队经过时惊起上百只海鸥,而下车漫步在沙滩,又吓跑数百只拳头大小的螃蟹。

自由区北区东湾海岸,沙滩上一群群拳头大的螃蟹

瓜港的渔货极为丰富,7、8斤重的大龙虾在近海也时常捕获。“当最早看到这片海时,我们就决定绝不引进污染企业。”自由区公司副总胡耀宗说。

需要明确的是,中国港控与瓜达尔港务局签订的是46年运营权协议,港口和923公顷自由区以内地块是只租不卖的。“未来自由区内的职员数以万计,我们计划从明年起,用两年左右时间,沿东湾海岸线建别墅带,在中心附近区域建公寓群,将来入园企业不允许自建住宅区和商业办公区,执行统一的住宿和办公管理。此外,我们还计划沿海岸线建步行区,引进绿色科技企业后,大家将来会看到成片的棕榈树,木质的廊桥、栈道,伸向海中,类似渔人码头的休闲阁楼,以及垂钓区、餐饮区等等。”胡耀宗表示,作为自由区业主单位,中国港控靠租地和收水电费只能保证收支平衡,住宅和办公出租、酒店、免税店可能会是将来的主要盈利点。

据悉,瓜港自由区拆迁工作目前已接近尾声。由于中国港控与瓜达尔港务局一再强调,“我们来这里是为了做对的事,好的事,我们不想让当地人觉得我们把他们赶出家园”,港务局精心设计,妥善安置了原住民。具体措施是考虑到当地原先没有淡水,他们将居民们迁到有水库的地方,并建新房、学校、医院,还有一定现金补偿。据悉,目前自由区90%已移交给中国港控,尚余20-30户居民,等新房建好后就迁。

外国人可以拥有瓜达尔地产

瓜达尔港土地主要有四类属性。第一,由中国港控运营的港口和自由区,只租不卖。第二,巴基斯坦政府投资委员会设立的特别经济区。第三,俾路支政府旗下,瓜达尔工业发展局规划的工业区。第四,上述区域之外,土地归个人所有。

瓜达尔港务局局长穆尼尔简透露,根据巴政府相关政策,若外国企业或个人想购买巴基斯坦土地,须向当地政府提交申请,“该政策不止是在瓜港,也不止针对中国人,任何外国人,在巴任何地方买房,无论租赁也好,购买永久产权也好,都要遵循一些特殊的审批流程。这就像我要在中国买房,也必须遵守你们的法律一样。比如在瓜达尔,你要向瓜达尔发展局提交申请,拿到他们出具的NOC(不反对文件),你才能进行下面的操作。”

尽管瓜达尔地价日新月异,但胡耀宗坦诚,开发923公顷自由区需要庞大的资金,中国港控目下没有余力涉足外面的地产。天津投资商谷松涛表示,中国港控若能鼓励中国及其他地区的房地产商共同开发瓜达尔,而不是仅仅局限在自由区或港口这一小块地方,或许瓜达尔会发展得更快,“聚人之后才能聚物、聚财,这是一个良性循环。”

穷人穆哈迈德

穆哈迈德老人

在瓜达尔地价迅速起飞之际,穆哈迈德老人把自己一块752.44平方米的土地无偿捐给政府,中国和平发展基金会和拥有瓜达尔港运营权的中国海外港口控股有限公司(中国港控)则在这里共同援建了瓜达尔市法曲尔小学,并于去年9月投入使用,计划招收150人,实际已收纳349名学生。

中方援建的法曲尔小学和学生们

孩子们席地而坐,这间教室原本是图书馆,由于孩子太多不得已改了用途

65岁的穆哈迈德并不富裕,他有3儿1女,长子结婚后又生下3个男孩,现在全家共10口人。26岁的大儿子是政府公务员,每月收入15000-16000卢比,目前正在中方资助下在郑州理工学院进修6个月的中文;二儿子是工人,一天能挣1000到1500卢比,小儿子和女儿还在法曲尔小学上学。家里还有4个铺面出租,算下来穆哈迈德一家月收入约40000卢比(约合2600元)。

得知中国人想给当地建小学,经过两个月的考虑,穆哈迈德决定捐地,“我们这个地方上过学的人很少,教育资源很有限。为了受教育,我们的孩子要去10公里外的另一个镇子,甚至另一个城市去上学。所以当我听说中国人要来援建学校,我就义无反顾把地捐了。”据了解,目前752.44平方米的学校用地,市场价约600万卢比(约40万元)。“当初捐地时,亲戚们都表示支持,但看到地价蹭蹭往上涨,他们开始唠叨了,说你为啥把地捐了,亏大了。但我说,没这个学校,这块地啥也不是,就因为盖了学校,地价才涨起来的。而且我不关心地价升到多高,我关心的只是孩子们有学上。”

火爆背后的风险

2002年,在中国资金、技术援助下,瓜达尔港开工兴建,并由此掀起了小城地产的第一波涨幅,当时巴基斯坦炒家蜂拥而至,但大多血本无归。眼下瓜港地产火爆的背后,仍潜伏着诸多风险,首当其冲的便是安全。

在进入瓜达尔码头的安检区域时,记者看到一条标语:有一点总比一无所有强。

这多少透露出中国建设者的无奈,因为有些人宁愿瓜港一无所有,并为此大肆破坏。探究这种心态的成因,首先,瓜港所在的俾路支省历史上曾是个独立王国,过去几十年里,当地武装曾数次与中央政府兵戎相见。近年来,俾路支分离主义又有所抬头,并在瓜达尔港问题上与巴政府对抗。他们认为后者无权与外国谈判属于俾路支人民的财产。其次,瓜港的投入使用,将给予中国显著的区域经济地位,将使海上贸易由单极向多极化转变,因而引起了一些国家的担忧。第三,中国人到港后打破原有规则,原本较容易的赚钱途径消失了很多,一些既得利益者也由此产生负面想法。

3月23日巴基斯坦国庆日,瓜达尔举行了阅兵式

3月23日巴基斯坦国庆日,瓜达尔举行阅兵式,并进行了武器展示

3月23日巴基斯坦国庆日,瓜达尔举行阅兵式,当地少女演唱歌曲

其次,瓜港的落后是全方位的。除水电路等基础设施外,教育、医疗发展严重滞后,当地人保守、短视的观念也掣肘着瓜港的发展。穆哈迈德高尚的背后,我们也应看到:为什么建学校由个人而不是政府出地?因为当地政府不作为。为什么由一个穷人,而不是富人捐地?因为许多有钱人为富不仁,他们只想着买地扩大自己势力。中国人来之前孩子们怎么上学?要么没书读,要么就组成类似共济会的民间组织,一帮穷人,每家每月往一个账户存3000卢比,没钱的2000,条件好的10000,供一到两个学生去城里上大学。

在中国企业打工的一个当地人开诚布公的说:中国人是瓜达尔唯一的希望。谈到“瓜达尔泡沫”,巴拉菲房地产集团首席执行官谢赫里亚尔·拉菲表示风险一直都在,而他的信心所在是,“这并不是一个巴基斯坦人主导的项目,而是一座中国城市,中国人会全力将它建成。”

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